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Mercado Livre, Amazon e Shopee ampliam as operações logísticas no Brasil em meio à busca do e-commerce por entregas cada vez mais rápidas e maior proximidade dos consumidores. O movimento ocorre em um mercado no qual o comércio eletrônico respondeu por 77% da absorção bruta de condomínios logísticos no segundo trimestre de 2026, segundo levantamento da EREA. No período, a taxa de vacância nacional chegou a 5,7%, mínima da série histórica acompanhada desde 2013.

A expansão das empresas já se traduz em novas ocupações, centros de distribuição e operações em diferentes regiões do país. Em 2026, o Mercado Livre prevê abrir 14 novos CDs no modelo fulfillment, enquanto a Shopee anunciou dez novas unidades. A Amazon, que encerrou o primeiro trimestre com mais de 300 centros logísticos operados com tecnologia própria no Brasil, informou ritmo de cerca de três inaugurações por semana neste ano.

Apesar do avanço para outras regiões, São Paulo ainda concentra parcela relevante do mercado imobiliário logístico. O Estado reúne 48% do estoque nacional de galpões classe A+/A, equivalente a 17,6 milhões de m², segundo levantamento da Binswanger Brazil. A taxa de vacância está em 5% e o preço pedido chega a R$ 35 por m².

Ao mesmo tempo, o gerente de Research da EREA, Henrique Curvello Porto, observoua uma expansão geográfica do estoque logístico, cada vez menos concentrado no Estado de São Paulo e na região Sudeste. Na avaliação do especialista, a aproximação dos estoques dos consumidores, já observada no principal mercado consumidor do país, tende a avançar também em outras grandes capitais.

Guarulhos concentra grandes locações do e-commerce

A demanda das grandes plataformas aparece de forma concreta em Guarulhos (SP). A Shopee foi apontada por fontes do mercado como locatária de 220 mil m² na região, na maior transação de locação imobiliária, em metros quadrados, já registrada no setor logístico brasileiro.

O Mercado Livre também aparece entre as grandes movimentações recentes na região. No segundo trimestre, a companhia realizou duas locações em Guarulhos, de 64 mil m² e 56 mil m², segundo levantamento da Binswanger Brazil.

A concentração de grandes operações em uma mesma região se aproxima de um movimento identificado por Porto. Segundo o executivo, empresas de e-commerce podem buscar espaços nos mesmos mercados, principalmente nas proximidades de grandes polos consumidores, onde também há demanda de transportadoras e operadores logísticos.

“Nosso entendimento é que a disputa por espaço logístico pode se apresentar em alguns casos nas mesmas regiões, principalmente próximas a grandes mercados consumidores e a crescente demanda de same day delivery. Logo, a presença no mercado de última milha de grandes polos consumidores é necessária para todos os players, incluindo empresas de transporte e operadores logísticos, que disputam espaço logístico nessas mesmas regiões”, afirmou Henrique Curvello Porto, em entrevista à MundoLogística.

A relevância dos imóveis próximos à capital paulista também aparece nos dados da EREA. No primeiro trimestre de 2026, o e-commerce respondeu por 74% das locações no Raio 30 de São Paulo e por 92% no Raio 15.

A participação dessas áreas no estoque entregue no Brasil também aumentou. Os imóveis no Raio 30 representaram 25% do total nacional em 2024 e 29% em 2025, com previsão de alcançar 33% em 2026. No Raio 15, a participação passou de 1% para 7% entre 2024 e 2025 e deve chegar a 9% neste ano.

Dados mais recentes reforçam a pressão sobre a região. Ao final do segundo trimestre, a vacância no Raio 30 estava em 4,9%, com preço médio pedido próximo a R$ 35 por m². A área também respondeu por 33% dos 577 mil m² de novo estoque entregue no Brasil no período.

Entrega rápida muda a escolha dos imóveis

Na avaliação de Porto, a procura por imóveis de última milha nas grandes regiões metropolitanas consumidoras é impulsionada, entre outros fatores, pelo avanço das entregas no mesmo. A proximidade do consumidor, no entanto, é apenas uma das variáveis consideradas na definição de onde instalar uma operação.

De acordo com o especialista, a escolha de uma região para instalação de um centro de distribuição passa por diferentes fatores. “Começando pela demanda, quantos milhões de consumidores cabem dentro do raio atendido pelo CD. Além disso, é importante se atentar ao acesso como qualidade e infraestrutura de rodovias e o trânsito a ser enfrentado pela frota da operação. Junto a isso, temos a disponibilidade de mão de obra, pois uma região sem profundidade de mercado de trabalho pode não comportar a operação exigida”, explicou.

Além das características da região, as especificações do próprio imóvel também entram nessa avaliação. “Por fim, o próprio imóvel, esses players exigem especificações por uma qualidade de estoque que gere eficiência operacional, como como alta capacidade de energia, pátio de manobra e até mesmo capacidade de expansão futura”, completou Porto.

Alguns dos projetos anunciados recentemente mostram diferentes combinações desses fatores. Em Jacareí (SP), o Mercado Livre instalará um centro de distribuição com investimento estimado em cerca de R$ 500 milhões. O empreendimento terá área total de 300 mil m², sendo aproximadamente 140 mil m² de área construída, em uma região com acesso às rodovias Presidente Dutra e Carvalho Pinto.

Também em São Paulo, a companhia alugou 90% de um centro logístico da Goodman em Santo André, inaugurado em novembro de 2025. O empreendimento tem 60,29 mil m² e infraestrutura voltada à última milha, incluindo acessos independentes para veículos leves e pesados, áreas de cross-docking, docas elevadas e área de manobra.

Já a Amazon inaugurou, em maio, um centro de distribuição de cerca de 30 mil m² em Salvador (BA). A operação, realizada em parceria com a DHL Supply Chain, atende Bahia e Sergipe e tem capacidade inicial para processar até 100 mil pacotes por dia.

Estoque logístico avança para outras regiões

Se São Paulo ainda concentra parcela expressiva do mercado, os movimentos recentes das empresas incluem operações em diferentes regiões do país.

A Shopee passou de 16 para 26 centros de distribuição em 2026, crescimento superior a 60% em relação ao final de 2025. A estrutura atual reúne 21 unidades de cross-docking e cinco de fulfillment, além de mais de 200 hubs de primeira e última milha e mais de 5 mil Agências Shopee. Entre as novas operações estão centros de fulfillment em Goiás, Rio Grande do Sul e Minas Gerais e de cross-docking no Espírito Santo, Paraná e Ceará.

No primeiro semestre, também foram inauguradas unidades em Piracicaba e Ibitinga, no interior paulista, e nas regiões metropolitanas do Rio de Janeiro e de Minas Gerais.

O Mercado Livre, por sua vez, prevê abrir 14 novos centros de distribuição no modelo fulfillment em 2026, ampliando a estrutura de 28 para 42 unidades no Brasil, crescimento de 50%. Entre os projetos está um CD de 39 mil m² em Guaíba (RS), atualmente em fase de implementação.

A Amazon encerrou o primeiro trimestre de 2026 com mais de 300 centros logísticos operados com tecnologia própria, distribuídos pelos 26 estados e pelo Distrito Federal. Fora do Sudeste, a companhia informou ter mais de 100 centros nas regiões Norte e Nordeste, com presença em mais de 50 cidades no Norte e 40 no Nordeste. A operação também inclui dez centros no Centro-Oeste e mais de 40 no Sul.

A empresa informou ter mais de 100 centros logísticos nas regiões Norte e Nordeste, com presença em mais de 50 cidades no Norte e 40 no Nordeste, além de dez centros no Centro-Oeste e mais de 40 no Sul.

Recentemente, a ID Logistics inaugurou dois centros de distribuição dedicados à Amazon em Belford Roxo (RJ) e Ribeirão das Neves (MG). Juntas, as unidades somam cerca de 80 mil m² e são os primeiros centros da companhia no país operados integralmente pela ID Logistics no modelo full 3PL. Nesse formato, a operadora é responsável desde pela solução de real estate e pelas adequações físicas dos armazéns até a implantação dos controles de processos e a operação logística.

Ao analisar a distribuição dos imóveis logísticos pelo país, Henrique Curvello Porto avaliou que esse mercado passa por mudanças que vão além dos principais polos já consolidados. “A tendência guiada pela corrida do e-commerce é de que tais movimentos observados no polo consumidor de São Paulo ocorram também em outras grandes capitais do país. A ideia de aproximação do estoque logístico ao consumidor final ocorre em escala nacional, gerando uma pulverização geográfica do estoque, o que vai impulsionar a profissionalização do setor de Real Estate Logístico em nível nacional”, afirmou.

Apesar desse movimento, a distribuição do estoque ainda apresenta forte concentração regional. O Sudeste reúne 31,7 milhões de m² dos condomínios logísticos mapeados pela EREA, seguido pelo Sul, com 6,9 milhões de m², e Nordeste, com 5,3 milhões de m². Centro-Oeste e Norte somam 1,1 milhão de m² e 842 mil m², respectivamente.

Baixa vacância aumenta peso de pré-locações e bts

A expansão do e-commerce também ocorre em um momento de baixa disponibilidade de imóveis. O estoque nacional de condomínios logísticos chegou a cerca de 46 milhões de m² no segundo trimestre, mas apenas 577 mil m² de novo estoque foram entregues no período, menor volume trimestral desde o primeiro trimestre de 2025. Ao mesmo tempo, a absorção líquida alcançou 946 mil m².

A diferença entre novas entregas e ocupações contribuiu para levar a vacância à mínima histórica de 5,7%. Segundo a EREA, a queda é resultado da combinação entre baixo volume de entregas, alto volume de locações e poucas devoluções.

Nesse cenário, pré-locações e projetos Built-to-Suit (BTS) ganharam participação. No segundo trimestre, 48% da absorção bruta ocorreu por meio dessas modalidades, segundo a EREA. O levantamento relaciona o movimento à estratégia das empresas diante da baixa vacância.

Porto apontou ainda que grandes empresas do e-commerce têm assumido o papel de inquilinos-âncora em novos empreendimentos, contribuindo para o desenvolvimento de imóveis não apenas em mercados primários, mas também em praças secundárias e terciárias. A demanda também alcança operadores logísticos e transportadoras que atendem essas plataformas.

“Na prática, quem precisa de espaço precisa se antecipar, e a pré-locação/projetos de BTS se tornaram cada vez mais relevantes. Como consequência do movimento do e-commerce, operadores logísticos e transportadoras seguem os marketplaces, gerando ainda mais demanda por espaço logístico, ocorrendo em escala nacional”, afirmou.

Fonte: MundoLogística